学CPA最恐怖的三个字就是：“你以为”——#搞懂所得税会计#之预收账款的计税基础（房地产行业） 上海发布9条房地产新政！首套房首付20%，缩短非沪籍社保年限，二孩及以上家庭可增购1套…详解

学CPA最恐怖的三个字就是：“你以为”——#搞懂所得税会计#之预收账款的计税基础（房地产行业） 上海发布9条房地产新政！首套房首付20%，缩短非沪籍社保年限，二孩及以上家庭可增购1套…详解， 

学CPA最恐怖的三个字就是：“你以为”——#搞懂所得税会计#之预收账款的计税基础（房地产行业）

在面对预收账款时，会计和税法达成了难得的一致：

税法没有坚持非要收到现金时就确认收入，而是认可了会计的做法，等实际发货时，也就是完成商品交付义务时再确认收入，再交税。

你以为这一条规定就可以普适于所有的预收账款了；

你以为以后只要看到“预收账款”这四个字，就可以无脑认为它的计税基础就等于账面价值了。

学CPA最恐怖的三个字就是，你以为。

你为了这个以为，错了一次又一次。

教材又又又反转了，

对于房地产业来说，在收到预收账款的时候就要交税了。

真的，大佬们不去做编剧都可惜了。

现在的编剧都弱爆了，大家看了开头就能猜到结局，没有惊喜，没有意外，甚至让人觉得有点想笑。

而CPA会计教材，你来猜一个试试看？

为什么都是一样的预收账款，偏偏房地产业不走寻常路？

入乡随俗不好吗？非要标新立异难为我们挑灯夜读的CPAer？？

因为房地产业太特么特殊了，整个行业，不管公司大小，玩的都是预售模式。

也就是当你只看到一个坑的时候，你就要全额支付房款了。

其他行业预收账款的情形少，税务局睁一只眼闭一只眼就得了，直接默认会计的处理方式；

房地产业，尼玛全行业都是搞预售模式，金额还都大得吓死人。

100亿的收入规模，在别的行业，可能都是垄断市场的寡头了，在房地产业，可能只能是个连名字都无法被记住的弟弟。

这种情况下，如果我税局还默认你会计的处理方式，等2-3年后实际交付时再确认收入，那这么巨额的税款我得晚收多久？！

举个例子，

我徐某人开了家房地产公司，在一线城市的核心区域拿了一块风水宝地，坐拥10轨交，10分钟可达十大CBD，楼盘旁边还有10万方的商业体，10平方公里的绿地。

这样好的地段，这样好的环境，直接让我公司开发的楼盘成为当红炸子鸡，顶流中的顶流。

2023年1月1日预售的当天，社保巨子们拿着积分的号码牌，带着全款，挥舞着手中的钞票，想让自己成为那个天选之子，预售的当天直接清盘，认筹率高达1000%，预售款50个小目标。（假设2025年交房）

借：银行存款 50亿

贷：预收账款 50亿

在会计上，

这预收的50亿不算收入，当期的收入为0，成本为0，利润为0；

预收账款的账面价值=50亿；

在税法上，

不好意思，我等不及你建好房子后再交税，三五年太久，我只争朝夕。

给我计进去，就现在！立刻！马上！

在税局眼里，我这家公司收入为50亿，成本为0，利润为50亿。

预收账款的计税基础=0。

很多老铁不理解这里预收账款的计税基础为什么是0，别急，我给你两个思路：

1. 按教材上的说法：

负债的计税基础

=账面价值-未来可税前抵扣的金额

=账面价值50亿-未来可税前抵扣的金额50亿

=0

有老铁又问了，为啥未来可税前抵扣的金额有50亿呢？

一个热知识是，税法口径的利润表是在会计利润表的基础上调整而来的：

2023年，会计口径下的利润表是收入0，成本0，利润0；

而税法认为此时的收入不是0，是50亿，于是直接纳税调增50亿，这50亿直接在当下就要交税了。

等到2025年交房后，会计确认了这50亿收入，而这50亿早在2023年就已经交过税了，2025年就不必再交一次了，所以税法口径下，需要扣减50亿，不然就是重复交税。

总而言之，就是这笔预收款在2023年已经全额缴税了，那未来就不用再缴税了，所以未来可以在会计确认的收入的基础上全额扣除，所以未来可税前扣除的金额是50亿，所以预收账款的计税基础是0。

2. 按国际会计准则的说法，

预收账款的计税基础

=账面价值-未来纳税年度非应税收入的金额

=账面价值50亿-未来纳税年度非应税收入50亿

=0

税局的原则是，同一笔收入，我只收一次税。

这50亿在当下的2023年已经作为应税收入交过一次税了，所以在未来就不用再交税，也不再是应税收入了，所以未来纳税年度的非应税收入是50亿，所以预收账款的计税基础是0。

兜兜转转，税务又一次回到了收付实现制，又一次只认钱不认人。

或许，会计和税法一致才是例外，不一致才是常态。


上海发布9条房地产新政！首套房首付20%，缩短非沪籍社保年限，二孩及以上家庭可增购1套…详解

今天（5月27日），上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

《通知》强调支持多子女家庭合理住房需求。一是可增购1套住房。二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

《通知》提出优化住房信贷政策。一是按照因城施策原则调整优化个人住房信贷政策。二是进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，适度提高本市住房公积金个人贷款最高额度。

《通知》提出支持居住困难家庭改善居住条件。阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。

《通知》要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。

根据《通知》规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序。

解读一：调整优化住房限购政策

为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，差异化、分区域调整优化住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

“新政聚焦多措并举支持以新市民和青年家庭为主的合理住房需求。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿分析道，这一系列措施可以更好地解决刚就业新青年的住房问题，并促进职住平衡，使新市民，特别是新毕业大学生，尽快安居乐业。

解读二：支持多子女家庭合理住房需求

为满足多子女家庭合理住房需求，在住房限购和信贷等方面采取支持措施。

一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

解读三：优化住房信贷政策

按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：

上海信贷政策优化的相关情况

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。

银行业金融机构根据要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。具体贷款业务可向经办银行咨询。

上海房贷利率下调的减负效应（单位：元）

“新举措进一步优化了信贷政策，利率降低可以缓解月供负担。”上海中原地产分析师卢文曦分析道，对于二套房的房贷利率下调幅度最大，从4.5%（非差异化地区）降低到3.9%。按最新利率计算，贷款100万，30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约350元和12.61万元。金融政策组合会让购房者切实降低购买成本。这一系列新举措会进一步强化楼市企稳的心理预期，对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计6月楼市成交量有望止跌回升。

解读四：优化住房公积金个人贷款政策

进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金个人贷款政策。

一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为130万元。

二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

解读五：支持居住困难家庭改善居住条件

为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

上海“以旧换新”补贴政策（万元/户）

一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。

二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30-50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50-70平方米的，每套补贴标准3万元。在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。

上海易居研究院研究总监严跃进表示，在“以旧换新”政策方面，上海创新性提出两种补贴模式。这些措施不仅支持更多居住困难家庭改善居住条件，还可以盘活二手房市场。

上海将坚持因城施策，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

新民晚报原创稿件

记者：杨玉红

编辑：施雨[db:内容]?